На данный момент в Алтайском крае не зафиксировано случаев, связанных с новыми требованиями неустоек, однако участники рынка предсказывают возможный рост числа судебных разбирательств, связанных с так называемым потребительским терроризмом. Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2025 года отменяет мораторий на штрафы, действовавший с апреля 2020 года до конца 2025 года. Это решение было озвучено президентом РФ Владимиром Путиным во время прямой линии. Теперь за каждый день задержки сдачи жилого помещения застройщиком собственнику будет начисляться неустойка, равная 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости договора. Однако, чтобы смягчить возможные последствия, денежные обязательства до конца 2026 года не будут подлежать исполнению. Алтайская правда сообщает, что на протяжении последнего времени застройщики чувствовали себя достаточно свободно из-за отсутствия строгих санкций.
Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края, считает, что правительство проявило гибкость, отложив введение штрафных санкций за несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию. Однако все хорошее когда-нибудь заканчивается, и вместе с программой льготной ипотеки, действовавшей в течение некоторого времени, заканчивается и этот мораторий.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в прошлом году доля жилья, введенного в эксплуатацию с опозданием, увеличилась с 35 до 42 процентов, хотя средний срок задержки уменьшился с семи до пяти месяцев. Несвоевременная сдача квартир связана с несколькими факторами. Один из них — снижение спроса на жилье, что в свою очередь приводит к задержкам.
«Застройщики в приватных беседах говорят о плохой экономической ситуации, низких продажах и высоких ставках по ипотеке», — отмечает Мишустин. В то же время, согласно заместителю руководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольге Дерявской, в домах, построенных в прошлом году, было распродано 83,6% жилых помещений, что является достаточно приемлемым результатом.
Другой причиной срыва сроков сдачи являются нарушения со стороны поставщиков строительных материалов и подрядчиков, которые затягивают подключение новых объектов к необходимым коммуникациям — теплу, электричеству и водоснабжению. На эти процессы иногда уходит до полугода. Между тем, некоторые застройщики не учитывают этот временной лаг в договорах с дольщиками, что приводит к просрочке, если не будут заключены дополнительные соглашения о переносе сроков, предупреждает Юлия Никифорова, замглавы комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула.
За последние пять лет в Алтайском крае было построено 214 высотных домов в рамках долевого строительства, 24 из которых с нарушением первоначального срока сдачи. Девелоперы этих объектов должны в первую очередь обратить внимание на отмену моратория, предостерегает Ольга Дерявская. В 2025 году только в одном барнаульском доме по адресу ул. Папанинцев, 143/145, был нарушен срок сдачи в эксплуатацию. Основной причиной этого стало недостаточное качество подготовки исполнительной документации и организации строительного процесса.
Из 99 объектов долевого строительства, которые сейчас находятся под контролем инспекции, еще восемь не завершены или девелоперы нарушили права дольщиков. Среди них компании «Монтажная компания ПР-Холдинг», «СЗ «Барнаулкапстрой», «СЗ «Инвестиции в будущее», «СЗ «СЕЛФ» и «СЗ «МЕРИДИАНСТРОЙ». Однако, по словам Ольги Дерявской, подавляющее большинство строительных компаний в регионе не испытывают серьезных проблем, и она расценивает ситуацию на рынке как стабильную.
«Тем не менее, если строительные компании не будут проводить анализ своей ситуации и доведут её до критической, поддержка с нашей стороны станет значительно сложнее», — предупреждает чиновник. «Мы с уважением относимся к их бизнесу, но как только сроки передачи объектов нарушаются, дело приобретает политическую окраску. Поэтому никто не имеет права манипулировать дольщиками», — добавляет она.
На данный момент дольщики не высказывали претензий по поводу задержек сроков, но юристы строительных компаний полагают, что дольщики просто не осознают, как работает этот механизм. Как только они поймут, возможно, и начнутся судебные разбирательства.
«Главное, чтобы судьи не поддавались на провокации», — выражает беспокойство Яна Макарова из компании «СЕЛФ». Также завершился мораторий на уплату неустойки за некачественное строительство и отделку жилья, что может привести к большему числу проблем для девелоперов. В данной сфере активно работают юристы и технические специалисты, предлагающие дольщикам свои услуги для защиты их интересов в суде за небольшую плату.
Чтобы избежать претензий по отделке, застройщики теперь сдают квартиры без отделки, без сантехники и электрической разводки, однако это не решает проблему. В целом по стране сумма накопленных претензий составляет около 100 миллиардов рублей, и Александр Мишустин ожидает, что в Алтайском крае начнется волна обращений от дольщиков, а убытки застройщиков будут компенсироваться за счет их прибыли или увеличения цен на квартиры.
Заместитель директора компании «Мой дом» Юлия Гаврилова заявила, что застройщиков тревожит «потребительский терроризм». «На этапе благоустройства придомовой территории так называемые специалисты предлагают дольщикам свои услуги по поиску дефектов и получению компенсаций в суде. Позже выясняется, что у этих людей нет соответствующего образования. Хотя в Минстрое заявляют, что требования к квалификации специалистов отменены, это создает угрозу увеличения числа судебных споров», — добавила она.
Гаврилова советует дольщикам обращаться напрямую к застройщикам с претензиями по качеству, чтобы решить вопросы в досудебном порядке, поскольку суд обычно принимает решения по формальным признакам. «Есть царапина — меняйте окно. Неважно, что дефект почти незаметен», — уточняет Яна Макарова. Были случаи, когда они решали судиться и выигрывали процесс.
Интересно, что недавно введенная норма ограничивает компенсацию за выявленные недостатки, независимо от их количества, до 3% от цены квартиры. Однако, как отмечает заместитель директора «Жилищной инициативы» Владимир Рябов, суды требуют от застройщика не только выплаты этой компенсации, но и устранения фактических недостатков, что значительно увеличивает финансовую нагрузку на них.
«Сейчас даже 3% от стоимости квартиры — это 200-300 тысяч рублей», — подчеркивает Александра Гайворонская, начальник юридического отдела ГК «Алгоритм». Она также отмечает, что суды не всегда удовлетворяют все требования истца, и тогда «Алгоритм» требует от истца пропорционально возместить часть судебных расходов, чтобы дольщики понимали, что судебные разбирательства не всегда выгодны.
Александр Мишустин считает, что необходимо обнародовать судебную практику, чтобы сформировать общественное мнение и предотвратить случаи «потребительского терроризма». Он также призывает застройщиков предоставлять предложения по корректировке законодательства, чтобы выявить наиболее острые проблемы и вынести их на уровень краевых и федеральных властей.